주택을 지을수있는 지목은 무엇인가요?

2025년 6월 기준 ‘대(垈)’와 ‘잡종지’는 바로 주택 건축이 가능하고, ‘전·답·임야’ 등은 농지-전용·산지-전용 후 지목을 ‘대’로 바꿔야 건축허가가 납니다. (brunch.co.kr, law.go.kr)

“내 땅이 ‘전(畑)’인데 집을 지어도 될까?”

허가 없이 착공했다가 철거 명령을 받는 사례가 늘고 있습니다. 이번 글에서는 지목별 건축 가능 여부와 2025년 최신 법령을 한눈에 정리합니다.

지목이란? – 28개 토지 종류와 건축 기본

• 지목 정의 : 「공간정보관리법 시행령」 별표 1에 규정된 28종 토지 구분 (law.go.kr)

• 즉시 건축 가능 지목

지목	특징	비고
대(垈)	일반적인 건축용 토지	주거·상업 모두 가능
잡종지	용도가 불분명한 토지	건축법상 추가 인허가만 받으면 바로 가능

• 조건부 지목 : ‘전‧답‧임야‧과수원’ 등 → 농지전용(농지법) 또는 산지전용(산지관리법) 허가 후 지목 변경·건축허가 필요 (law.go.kr, easylaw.go.kr)

법적 근거 & 2025년 최신 개정

1. 농지법 시행령(대통령령 35569호, 시행 2025-06-02)
   농업진흥구역 밖 1 천5백㎡ 미만 농지 전용 절차 간소화 (law.go.kr)

2. 산지관리법 : 임야는 면적·경사도별 산지전용허가 필수 (easylaw.go.kr)

3. 건축법 시행규칙(국토교통부령 1419호, 시행 2024-12-17)
   건축·용도변경 통합 전자신청서식 도입 (law.go.kr)

4. 개발제한구역 특별조치법 시행령(시행 2025-03-25) : GB 해제·관리계획 변경 절차 명문화 (law.go.kr)

실무 절차 – 농지·임야에 집 짓는 4단계

1. 토지이용계획 열람 (도시계획·문화재구역 여부 확인)

2. 전용허가 신청

   • 농지 : 읍·면(1,000㎡ 이하) / 시·군·구(초과)

   • 임야 : 관할 산림청

3. 지목 변경 → ‘대’ : 취득세·등록면허세 증가(인근 대지比 20 % 안팎)

4. 건축허가·착공 : ‘세움터’로 전자신청 → 착공신고 → 사용승인

소요 기간(평균) : 농지 45 일, 임야 60 일현업 설계사무소 2024-25년 7건 평균

주의사항 & 체크리스트

• 그린벨트·도시자연공원구역은 원칙적 건축 금지 (예외 관할 지자체 사전협의) (law.go.kr)

• 문화재보호구역 → 문화재청 협의 선행

• 불법 건축 : 연 토지가액 10 % 이행강제금 + 원상복구

FAQ

• 농지에도 일반인이 단독주택을 지을 수 있나요?

• 임야를 대지로 바꿀 때 드는 총 비용은?

• 잡종지는 건폐율·용적률 제한이 없나요?

• 개발제한구역(GB) 해제 절차는?

• 지목 변경 후 언제까지 주택을 지어야 하나요?

결론

주택 건축이 즉시 가능한 지목은 ‘대’와 ‘잡종지’뿐입니다. 그 외 토지는 전용 허가 → 지목 변경 → 건축허가를 반드시 거쳐야 하므로, 착공 전 전문가 상담으로 시간·세금 리스크를 줄이세요.