건축법과 주택법의 차이점은 무엇인가요?

“이 건물은 상가&주거 복합인데, 어디까지 건축법이고 어디부터 주택법일까?” 2025년부터는 특수구조 확대·생활숙박시설 전환·도시형 생활주택 면적 완화처럼 규정이 크게 바뀝니다. 최신 개정·입법예고까지 한눈에 정리했습니다.

법률 목적·적용 범위 비교

구분	건축법	주택법
목적	모든 건축물의 구조·안전·배치 등 공공복리	주택 건설·공급·품질관리로 주거 안정
적용 대상	상가·공장·창고·주택 등 모든 건축물	단독·공동·도시형 생활주택 등 주택만
주요 규제	허가·신고, 용적률·건폐율, 특수구조 심의	분양보증, 하자보수, 사업계획 승인 등

2024-2025 개정·입법예고 핵심

구분	내용	시행/단계	법령·근거
특수구조 확대	무량판·합성목구조 등 특수구조에 포함	시행 2024-12-17	건축법 시행령 개정
생활숙박시설→오피스텔	복도 너비 1.8 m→1.5 m 완화 (조건부)	시행 예정 2025-07-16	건축법 시행령&방화규칙 개정
공유보관시설·UAM 버티포트	용도 신설·높이 산정 특례 등	입법예고 (의견수렴 ~ 2025-07-01)	건축법 시행령 일부개정령안
도시형 생활주택 85㎡ 허용	‘소형’→‘아파트형’ 명칭 변경, 85㎡까지	시행 2025-01-21	주택법 시행령(제10조)
감리업무 세부기준 강화	시공 전-중-후 점검 항목 확대	고시 2024-11-08	국토부 고시 2024-595호
매입임대 요건 완화·사전청약	조합원 요건·사전청약 확대 등	입법예고 2025-06-23	주택법 시행규칙 일부개정령안

TIP — ‘입법예고(안)’ 표시는 아직 확정 전입니다. 향후 공포 · 시행 날짜가 달라질 수 있으니 체크하세요.

인허가·관리 절차 실무 비교

1. 신축 허가

   • 건축법 : 연면적 500 ㎡ 초과 → 건축허가 / 이하 → 건축신고

   • 주택법 : 공동주택 30호 ↑ → 사업계획 승인(별도)

2. 용도변경·리모델링

   • 상가를 주거로 바꾸면 건축법 용도변경 + 주택법 주거기준 동시 충족.

   • 생활숙박시설 → 오피스텔 전환 시 복도 너비 1.5 m 허용(소방서장 검토·위원회 심의 필수) 

3. 사후관리

   • 주택만 하자담보 2~10년·분양가 심사.

   • 상가는 건축물관리법 정기점검 대상.

   • 2024-11 고시로 감리보고·점검 항목 세분화 

사례별 체크리스트

사례	적용 법령	체크 포인트
기존 생활숙박시설 → 오피스텔	건축법	① 2025-07-16 이전 안전검토 ② 복도 1.5 m 허용 ③ 주차·방화 기준 유지
도시형 생활주택 70 ㎡ 신축	주택법	① ‘아파트형 주택’으로 분류 ② 분양보증·하자보수 의무
도심 셀프스토리지 + 상가 복합	건축법	① ‘공유보관시설’ 새 용도 활용 ② 내화 기준 준수

FAQ

1. 두 법 중 무엇을 먼저 따르나요?
   건축행위의 기본 틀(구조·배치)은 항상 건축법이 우선이며, 주택이 포함될 때 주택법이 추가 적용됩니다.

2. 상가 → 주택 리모델링 시 세금은?
   용도변경 완료 즉시 ‘주택’으로 간주돼 종부세·취득세율이 달라집니다. 지방세특례제한법 해석이 필요하므로 세무사 상담이 안전합니다.

3. UAM 버티포트 계획 시 유의사항은?
   현재 입법예고 단계입니다. 최종 시행령·시설기준 확정 전까지는 기본설계 수준에서만 검토하세요.

결론

건축법은 모든 건축물의 “뼈대”, 주택법은 주택만의 “삶의 질”을 책임집니다. 2024-2025 개정으로 구조 안전, 생활숙박시설 전환, 도시형 생활주택 면적, 감리제도까지 크게 변했습니다. 프로젝트별로 두 법령을 동시에 검토해 인허가 리스크를 줄이고, 시행 미도래·입법예고 조항은 일정표에 반영해 두세요. 복합개발·용도변경 같은 고난도 작업은 건축사·세무사·변호사와 사전에 컨설팅하는 것이 최선입니다.